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τ萌坑τ梅刻煜戮驮?父亲去世我继承的房产，出售就要交20%遗产税 ，是真的吗？ 房不胜防2021/04/07 16:28房不胜防房地产小百科
，为您答疑解惑+ 关注房不胜防+ 关注最近，我路过某个房产中介时 ，看到玻璃窗上贴着的一套二手房挂牌信息
，上面赫然写着：继承房产，20%个税由买家承担！于是 ，我特意跑去问中介：按规定继承房屋的也需要缴纳个税吗？中介听完语重心长地跟我说：受赠房子
、继承房子时虽然免缴个税
，但当你想卖掉时，就要缴卖房款总额20%的遗产税 ，逃得了初一、逃不了十五的！那么，父亲去世继承的房产
，现在我要出售，房屋中介说的20%的遗产税 ，真的是这样吗？我卖100万要交20万的税？一 、先给你扫盲：准确来说
，中国并没有实行遗产税懂的人都知道，目前我国还没有征收遗产税的税种 。在2017年的时候 ，财政部对于遗产税一些问题作了回复
，可以见下图
。也就是说，遗产税在中国根本没有开征 ，并且我们还不具备征收的能力
，一旦征收可能还会导致资本外流，目前外国也都在逐渐废除遗产税了。既然我说没开征遗产税 ，那你肯定很纳闷：普通人原本就没多少资产
，一辈子就一套房，父母去世 ，继承父母房屋后，卖的时候却真的交了20%的税
，不是说没有遗产税吗？这又是怎么回事呢？别着急，其实你交的可不是遗产税 ，那是属于个人所得税 。在这里先说条件
，100%继承遗产（房产）的先决条件是：独生子女且祖父祖母
、外祖父外祖母先于父母去世的
。当你继承房产时，并不需要交什么遗产税 ，只需先办理继承权公证
，缴纳少量登记费，这套房子就归继承人所有。如果房子一直自己住着或出租 ，根本没什么大税项
，一旦要把这套继承的房子卖掉，税就来了 ，买卖过户需要缴纳契税+增值税+个税
，其中契税、增值税都是小头，20%个税才是大头 ，但也并非一定要缴纳的 。二 、那到底是否存在要交“总房价20%的个税
”？要知道，缴纳20%个税是没错的
，可是很多中介往往会忽悠你必须缴纳售卖总房价的20%个税，这是否存在呢？我可以说 ，确实存在“20%的个税”
，但不是以总房价作为应纳税所得额
。根据我国《个人所得税法》规定：财产转让所得应当缴纳个人所得税，适用税率为20% ，以转让收入减去财产原值的差额
，作为应纳税所得额。也就是说，我房子买来100万 ，卖掉200万
，挣了100万，挣多少缴多少所得税 ，如果卖掉还是100万
，根本没挣钱自然也无须缴纳所得税 。可以看出，在转让受赠
、继承房产时 ，房产原值是以购房原价计算的，而不是0
，即便是缴纳20%个税，也是以“转让收入减去购房原价后的差额 ”来计算20%个税。此时 ，你还要知道
，在特定条件下，出售继承或受赠与的房屋也是可以免征个税的
。这个条件是什么呢？相信很多人都知道：满五 ，指的是自用5年以上
，并且是家庭的生活用房。一般来说，由父亲留给你的遗产房 ，肯定是达到满5年的条件了
，因为满5年基本都是要看房产证登记时间，依此判断是否已经满5年 ，很有可能你的情况是做不到
，那就要征收差额部分20%个税 。因此，如果这个房子是你现在手头可出售性住房 ，理论上就是免税的，或你父亲当初获得房子成本比较高
，即便要交税，应税基数也不会太高的
。三、如果你无法达到“满五” ，个税税率20%实在太高
，怎么办？有的朋友看到这，一定会觉得 ，大多数人到了继承的年纪
，基本都有房子，很难达到。何况父母都是在10多年甚至数十年前买的房子 ，房价很低
，就算能减去购房原价，也减不了多少的 ，实际上和房产转让总价的20%差不了多少
，税收负担实在太重了，那我该怎么办呢？此时 ，我就要提到一个税核定征收的办法，我特意向在上海税务的同学做了下咨询
，她说上海已经严格实施继承或受赠房屋出售据实征收的规定，不允许核定征收了 。目前还有其他城市都实行了2019年之后继承或受赠房屋不再施行核定征收 ，具体可以咨询本地税务局
。如果是在这种情况下
，你是可以进行一定的税收规划，比如可以考虑将继承的房屋赠与给名下无房的成年子女 、孙子女或兄弟姐妹 ，这时建议事先要签好协议
，同时还需要缴纳3%到5%（根据城市不同，税率会不同）的契税和赠与双方万分之五的印花税 ，再由受赠与的成年子女、孙子女或兄弟姐妹以“满五
”出售
，这样就可以省掉不少的个税了。当然，当你在进行税收规划前 ，我还是非常建议你要先向专业律师或税务师进行咨询
，并签好相关协议，以免有任何争议产生 。总之 ，我们常常听到或者看到的“继承的房子遗产要交20%的税”就是这么来的，并非很多中介忽悠的要缴纳“总房价的20%遗产税 ”
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